828之后，最敢拿地的民企出现了

10月21日，厦门土地拍卖中，所有地块均以底价成交。前一天，郑州二砂板块的两宗土地则全部溢价售出。828新政实施后，房地产企业纷纷放缓步伐，溢价率下降，临时撤拍成为常见现象。10月，一线城市的土地拍卖几乎停滞，仅广州仍有土地入市。

然而，有一家民营企业在二十天内走访了五座城市，成功拿下六宗地块。这家企业名为：邦泰。

郑州的这两宗地块均位于中原区二砂板块。在此轮郑州主城区更新中，二砂是核心板块。地铁、万达、公园、文创园等配套设施齐全，无需额外宣传。本次的24号和25号地块，是该板块容积率最低的两宗。招商等多家房企参与了竞拍。

最终，两宗地块均以溢价成交：面积较大的24号地块由邦泰竞得，溢价率为20.7%；另一宗由鹤壁鑫亨元获得，溢价率为9%。邦泰拿下24号地块并不令人意外，这已是其在二十天内第二次在二砂落子。

二十天前，邦泰在同一天发布了三张海报，主题为“从蓉而至”：幸会太原，幸会郑州，致敬西安。 其中，“幸会郑州”同样涉及二砂板块——以9.5亿元获得21号地块，占地70亩。

从时间线来看：9月30日，邦泰在西安拿下幸福林带地块；在太原，以75%的高溢价击败保利；在郑州，击败中海和招商。10月14日，邦泰回到大本营四川西昌。当天其他地块均由国企托底，邦泰仅象征性加价20万元，以溢价方式补仓。10月20日，郑州二砂24号地块到手；同日，安徽芜湖镜湖区再下一城。

未能成功获取的地块，邦泰也在积极争取。9月11日，参与武汉土地拍卖；10月13日，参与江西吉安庐陵景区一宗地块的报价。

今年前九个月，邦泰的土地投资已达87亿元，在民营企业中排名第二，仅次于滨江。接近邦泰的人士表示，他们仍在考察地块，为未来发展储备资源，只要财务上可行的都会考虑，范围覆盖全国。在其他企业观望时，邦泰在持续加仓。

这一情景，在地产行业并不陌生。

细看邦泰的拿地名单，几乎都是二线省会和优质三四线城市。邦泰本身是从三四线城市起家的：自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是“地方包围省会”的路径。

这笔账计算得很清楚：银行资金成本较低，土地市场处于历史低位。许多地方政府卖地困难，对邦泰表示欢迎，甚至主动邀请。政府以低价出让土地，邦泰推出新产品，快速开盘、快速清盘、快速回款，然后继续获取下一块土地。

从三四线城市起家、受到地方政府欢迎、高周转、快速回款、滚动扩张——这套模式，当年的碧桂园和恒大也曾采用过。

碧桂园通过深耕三四线城市，将县城变成主场；恒大依靠高周转，进入全国数百座城市。在那几年，它们也是地方政府最欢迎的客人，也是在土地拍卖场上最敢出价的玩家。

后来的故事，众所周知。它们退场后，三四线城市和省会城市留下了大片空白。央国企不愿涉足，它们更倾向于挤在一二线核心城市，推高地价。

于是，那道缝隙出现了。邦泰正好站在裂缝中，接住了恒大、碧桂园退出的市场。甚至连打法也有几分相似：在新进入的省会城市，用高溢价购买一张入场券，然后扎根深耕。例如，初到郑州和太原时，溢价率分别为36%和75%；而在熟悉的西安和大本营西昌，则稳定加仓，几乎零溢价。

规模增长后，问题也随之而来。扩张加速，交付开始跟不上。社交平台上，出现了不少邦泰业主的维权信息。这一信号同样似曾相识。

高周转模式最怕的，从来不是拿不到土地，而是房子卖不动、资金回不来。市场行情好时，速度是护城河；行情转变时，速度就成了悬崖。逆周期抄底，赌的是周期会回归。但如果周期迟迟不回归，抄底和接盘之间往往只差一个时间差。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。想了解更多地产动态，可访问爱游戏官网获取最新资讯。